Im Mietvertragsrecht werden zwei Bereiche unterschieden:

1. Wohnraummietvertragsrecht


• Anmietung von Wohnraum zur privaten Nutzung


2. Gewerbemietvertragsrecht


• Anmietung von Räumlichkeiten zur gewerblichen (beruflichen) Nutzung

In vielen Fällen ist eine Existenzgründung mit einer Anmietung von Geschäftsräumlichkeiten verbunden. Hierbei ist es unwesentlich, in welcher Form der Mietvertrag abgeschlossen wird. Vielmehr sollten sich beide Parteien immer über die Einzelheiten des Vertragsverhältnisses in einem detaillierten Mietvertrag einig werden. Jedem Existenzgründer ist anzuraten, vor Abschluss eines Gewerbemietvertrages die Grundlagen des Mietvertragsrechts eingehend zu studieren.

Rechtsgrundlagen für das Gewerbemietrecht sind die §§ 535 ff. BGB, die §§ 305 bis 310 BGB, die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten sowie die höchstrichterliche Rechtsprechung.

Grundsätzlich ist ratsam, einen Gewerbemietvertrag vor der endgültigen Unterzeichnung inhaltlich genauestens zu überprüfen bzw. einer rechtskundigen Person vorzulegen.

Ein Gewerbemietvertrag sollte auf folgende Bereiche eingehen:

• die vereinbarte Art der Nutzung
• Details über den Innenausbau sollten verhandelt werden:
• mögliche anteilsmäßige Beteiligung des Vermieters an den Kosten
• Verbleib der Inneneinrichtung nach Beendigung des Mietverhältnisses
• Konkurrentenschutz
• der Vermieter sollte versichern, dass nahe gelegene Mietobjekte nicht an gleichartige Unternehmer vermietet werden
• Möglichkeit der Untervermietung
• Vereinbarungen über die Beschaffenheit des Mietobjekts
• die Mitbenutzung von bestimmten Anlagen
• Erlaubnis für das Anbringen von Werbung bzw. das das dafür nötige Nutzen der Außenfassade
• konkrete Vereinbarungen über die Mietzeit
• Zeitmietvertrag, unbestimmte Laufzeit, mögliche Verlängerung des Mietvertrages und ähnliches
• Voraussetzungen für eine Kündigung
• Kündigungsgründe, Kündigungsfristen und mehr
• Details zur Kaution
• Höhe, Bankbürgschaft, Verrechnung
• Versicherungen, welche vom Vermieter abzuschließen sind
• Aufnahme neuer Mietvertragspartner bzw. Ausscheiden vorhandener Vertragspartner
• Höhe der Miete
• Pauschalmiete
• Kopplung an den Umsatz
• Kosten für Betriebs- und Instandhaltung
• mögliches Vormietrecht für weitere frei werdende Flächen

Im Gewerbemietrecht ist es üblich, Zeitmietverträge abzuschließen, sodass der Mietvertrag nur für einen bestimmten Zeitraum gilt.

Hieraus ergeben sich Vorteile für beide Vertragspartner:

• Sicherheit für den Vermieter, einen konstanten Mieters über den vereinbarten Zeitraum zu haben
• dem Mieter stehen für den vereinbarten Zeitraum Räumlichkeiten zur Verfügung

Ernsthafte Probleme können sich allerdings ergeben, wenn in der Zeit des bestehenden Mietverhältnisses beispielsweise besser geeignete Räumlichkeiten in der Nähe vermietet werden oder der Betrieb aufgegeben bzw. insolvent wird. In jedem Fall ist dann eine Fortzahlung der Miete bis zum vereinbarten Zeitpunkt fällig. Sollte das nicht geschehen, kann der Vermieter eine Fortzahlung der Miete einklagen.