Baumängel zeigen Abweichungen von einem vertraglich vereinbarten und somit geschuldeten Zustand, also eine Unstimmigkeit zwischen Soll- und Ist-Zustand, wobei der Soll-Zustand klar durch einen Vertrag definiert wird.

Baumängel liegen vor, wenn:

• die im Vertrag vereinbarte Beschaffenheit nicht gegeben ist,
• eine allgemein anerkannte bautechnische Regel nicht beachtet wurde,
• ein Fehler begangen wurde, welcher den Wert bzw. die Tauglichkeit zu dem alltäglichen Gebrauch bzw. dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch vermindert oder gar aufhebt.

Alle Baumängel müssen während der Bauabnahme in einem Abnahmeprotokoll aufgelistet werden. Dem Unternehmer wird nachfolgend eine Frist gesetzt, in welcher er diese Mängel beseitigen muss. Sollten Baumängel erst nach der Abnahme auftreten bzw. sichtbar werden, greift in der Regel das Gewährleistungsrecht. Dieses verjährt allerdings nach zwei Jahren, wenn der Vertrag gemäß der Verdingungsordnung für Bauleistungen geschlossen wurde, nach fünf Jahren bei Vertragsabschluss nach BGB.

Am 01. Januar 2002 ist die Schuldrechtsreform in Kraft getreten, nach welcher Baumängel bzw. bauliche Sachmängel der gleichen Definition zugeordnet werden, wie Sachmängel bei Kaufverträgen.

Sowie ein Bauwerk die laut Vertrag vereinbarte Beschaffenheit aufweist (§ 633 Abs. 2 S. 1 BGB), welche sich aus der Leistungsbeschreibung und aus den Plänen ergibt, ist es frei von Baumängeln. Wurde die Beschaffenheit nicht vertraglich vereinbart, ist das Bauwerk frei von Sachmängeln, wenn:

1. das Bauwerk sich für die vorausgesetzte Verwendung eignet, ansonsten


2. das Bauwerk sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine bei gleichen Werken übliche und vom Auftraggeber nach Art des Bauwerkes erwartete Beschaffenheit aufweist (§ 633 Abs. 2 S. 2 BGB).

Wurde der Vertrag nach VOB geschlossen, unterliegt das Bauwerk auch den anerkannten Regeln der Technik (§ 13 Nr. 1 S. 2 VOB/B).

Bei einem Bau gibt es zahlreiche Möglichkeiten der Mängelerzeugung. Folgende Fehler können auftreten:

1. Planungsfehler


• nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprechende Detailzeichnungen des Architekten
• fehlende Detailzeichnung
• fehlende Pläne, in denen der Architekt die Baumaßnahme akkurat und vollständig darstellt


2. Produktionsfehler


• fehlerhaftes oder minderwertiges Baumaterial


3. Aufsichts- bzw. Ãœberwachungsfehler


• unregelmäßiges Ãœberwachen der Arbeiten durch den Bauleiter und dadurch resultierendes Weiterbauen auf mangelhafter Vorleistung


4. Organisationsverschulden


• unterlassene Weiterleitung erkannter Mängel durch Firmenmitarbeiter an den Unternehmer