Eine Zwangsvollstreckung erfolgt immer mit dem Ziel, durch den Erlös, welcher bei der Versteigerung erzielt wird, den Gläubiger zu befriedigen. Dem Eigentümer wird die Immobilie entzogen und ein amtliches Gutachten erstellt. Danach wird die Immobilie durch das zuständige Vollstreckungsgericht zum Kauf angeboten, wobei die Regelung aus § 869 ZPO die Zwangsversteigerung über ein gesondert niedergelegtes Gesetz (ZVG) festschreibt. Es besteht zwar grundsätzlich keine Verpflichtung des Schuldners, eine Begehung seines Hauses zu gewähren, diese wird aber in den meisten Fällen gebilligt. Über eine Zwangsversteigerung veräußerte Immobilien erzielen in der Regel Preise, welche weit unter dem Verkehrswert, welcher im Voraus geschätzt wird, liegen.

Laut § 75 ZVG kann das Verfahren von Amts wegen eingestellt werden, wenn ein Zahlungsnachweis des Schuldners als Voraussetzung dafür vorliegt. Gemäß einer Entscheidung des BGH vom 16.10.2008 aber muss auch das Verfahren von Amts wegen eingestellt werden, wenn im Termin durch einen zur Ablösung berechtigten Gläubiger die Zahlung an die Gerichtskasse nachgewiesen wird (§§ 268, 1150, 1192 BGB).

Als grundsätzliche Voraussetzung für eine Zwangsversteigerung muss der Eigentümer seinen Verpflichtungen, welche sich aus dem bestehenden Darlehensvertrag ableiten, nicht nachgekommen sein und der Gläubiger muss erfolgreich einen Antrag auf Zwangsvollstreckung gestellt haben.

Weiter gelten als Voraussetzungen:

• die allgemeinen Voraussetzungen einer Zwangsvollstreckung liegen vor
• gemäß § 16 ZVG wurde ein Antrag an das Vollstreckungsgericht gestellt
• der Schuldner ist Eigentümer bzw. Erbe der Immobilie

Bevor es zu einer Zwangsversteigerung kommt, muss Folgendes bekannt gegeben bzw. durchgeführt werden:

• die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse des zu versteigernden Objekts müssen bekannt gegeben werden
• der Verkehrswert und die 50 %- bzw. 70 %-Grenze müssen bekannt gegeben werden
• das geringste Gebot muss verlesen werden
• die Zeit, in welcher geboten werden kann, muss bekannt gegeben werden
• die Ausweise der Bieter bzw. bei Vertretung die notarielle Bietervollmacht müssen kontrolliert werden

Bei der Versteigerung selbst wird dann erst ein Gebot zugelassen, welches der Höhe des geringsten Gebots entspricht. Im Voraus sollte sich der Interessent eine Preisgrenze setzen, welche er nach genauer Analyse des Objekts für angemessen hält, da nicht selten sogenannte Preistreiber der Banken im Publikum sitzen, um den Preis durch theoretisches Mitbieten in die Höhe zu treiben. Nach Ablauf der Bietzeit wird das Höchstgebot verkündet und die Bieter werden aufgefordert, noch weitere Gebote abzugeben. Ist das nicht der Fall, kommt es zur Auszählung des Höchstgebots und daraufhin zu einer Verhandlung über den Zuschlag. Diese kann der Meistbietende aber durch eine Antragstellung auf sofortige Erteilung des Zuschlags beenden.