In einer Eigentümerversammlung entscheiden die Wohnungseigentümer über die Verwaltung ihres gemeinschaftlichen Eigentums. Der Verwalter muss mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung, als oberstes Beschlussorgan der Gemeinschaft, einberufen. Jeder Wohnungseigentümer hat laut Gesetz eine Stimme. Es kann aber in der Gemeinschaftsordnung eine Festlegung erfolgen, nach welcher jeder Wohnung eine Stimme zugeordnet ist.

Eine Eigentümerversammlung dient dem Beschluss des jährlichen Wirtschaftsplans, welcher mit Mehrheit der Stimmen erfolgt. Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter aufgestellt und enthält alle möglichen anfallenden Kosten für das kommende Wirtschaftsjahr. Er dienst als Grundlage für die Festlegung des Hausgeldes, welches die Eigentümer monatlich zur Sicherstellung der laufenden Bewirtschaftung des Hauses zahlen.

Des weiteren erfolgt eine Jahresabrechnung des vergangenen Wirtschaftsjahres, in welcher Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden und welche als Voraussetzung für Nachzahlungen bzw. Verwendung von Überschüssen beschlossen werden muss. Der Hausverwalter muss diese Auflistung vorlegen.

Ebenso wird in einer Eigentümerversammlung entschieden, welche Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen und möglicherweise auch über eine Hausordnung.

Die Beschlüsse können mit einer einfachen Stimmmehrheit gefasst werden. Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer an diese Mehrheitsbeschlüsse gebunden. Einzige Möglichkeit, diese für ungültig erklären zu lassen, ist der Weg vor Gericht.

1. Die Beschlussfähigkeit wird festgestellt.


• Mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile muss bei einer Erstversammlung anwesend sein.
• Die Beschlussfähigkeit ist erst bei Wiederholungsversammlungen unabhängig von den anwesenden Miteigentumsanteilen.


2. Die Tagesordnungspunkte werden aufgerufen.


• beispielsweise:


1. Beschluss des Wirtschaftsplans
2. Einzugsermächtigungen für Hauskonten
3. Beiratswahl von Vertretern der Eigentümerversammlung
4. Unterzeichnung bzw. Aktualisierung des Verwaltungsvertrages
5. Erfahrungsaustausch
6. Beschlüsse über anstehende Verträge
7. Beschluss über erneuerte Hausordnung
8. Definition bzw. Neufassung der Teilungserklärung
9. Verschiedenes


3. Es erfolgen die Abstimmungen.


• Vollzug der Abstimmung erfolgt entweder nach Köpfen oder nach Miteigentumsanteilen
• Niederschrift der Ergebnisse der einzelnen Abstimmungen und Durchgänge im Protokoll
• Geheime Abstimmung auf Wunsch eines Eigentümers möglich

Beschlüsse der Wohnungseigentümer, welche auf Eigentümerversammlungen gefasst werden, können aus meist rechtlichen Gründen fehlerhaft sein. Diese fehlerhaften Beschlüsse können nur über ein Verfahren vor Gericht für ungültig erklärt werden. Hierbei gilt es insbesondere, die vorgegebene Frist einzuhalten. Fühlt sich ein Eigentümer benachteiligt, so muss er innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung einen Antrag auf Ungültigkeitserklärung stellen.

Die häufigsten Gründe für eine Anfechtung der Beschlüsse sind:

• die Nichteinhaltung der Ladungsfrist
• das Nichtbekanntgeben der Tagesordnung
• die Beschlussfähigkeit der Versammlung war nicht gegeben
• die Versammlung erfolgte nicht unter Ausschluss der Öffentlichkeit
• Wohnungseigentümer wurden an ihrer Stimmabgabe gehindert
• ein Verstoß des Beschlusses gegen die Teilungserklärung
• ein Verstoß des Beschlusses gegen das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)