Eine Kündigung ist im Mietvertragsrecht die Beendigung eines bestehenden Mietverhältnisses gemäß §§ 542 ff. BGB. Dabei spielt die Art des Mietverhältnisses eine wesentliche Rolle, da die Kündigungsvorschriften hier variieren. Auch die gesetzlichen Regelungen unterscheiden sich für Mieter und Vermieter hinsichtlich der Voraussetzungen und Fristen. Im Besonderen wird unterschieden zwischen unbefristetem Mietvertrag und befristetem Mietvertrag.

Werden bei einer Kündigung des Mietverhältnisses die gesetzlichen Voraussetzungen missachtet, ist die Kündigung unwirksam. Grundsätzlich ist die Möglichkeit gegeben, gegen eine ausgesprochene Kündigung durch einen Widerspruch vorzugehen und somit die Kündigungserklärung anzufechten. Hieran sind bestimmte Bedingungen geknüpft, beispielsweise Formmangel oder eine fehlende Begründung. An den Mieter sind teilweise geringere Wirksamkeitsvoraussetzungen gestellt, als an den Vermieter.

Nach deutschem Recht wird grundsätzlich zwischen folgenden Kündigungen von Mietverträgen unterschieden:

1. ordentliche Kündigung
2. außerordentliche Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Frist
3. außerordentliche fristlose Kündigung.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag über einen Wohnraum handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, welches nur durch eine Kündigung beendet werden kann. Eine ordentliche Kündigung muss hier nach gesetzlichen Vorschriften erfolgen, unter anderem muss die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB beachtet werden und ein Kündigungsgrund muss vorliegen. Ohne vorliegendem Kündigungsgrund ist eine Kündigung des Mietverhältnisses für beide Parteien nicht möglich. Ohne berechtigtem Interesse ist es dem Vermieter nicht möglich, ein bestehendes Mietverhältnis zu kündigen. Gemäß § 568 BGB muss dem Mieter der Kündigungsgrund, aufgrund der Klarstellung und der Rechtssicherheit, in schriftlicher Form mitgeteilt werden.

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann gemäß § 543 BGB das Mietverhältnis von beiden Parteien außerordentlich und fristlos gekündigt werden. Die wichtigsten Gründe hierfür sind in § 543 Abs. 2 BGB festgeschrieben. Der Mieter hat so beispielsweise die Möglichkeit zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn der Vermieter die Mietsache nicht rechtzeitig gewährt bzw. den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache später einzieht. Der Vermieter ist hingegen zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter die Mietsache vertragswidrig gebraucht. Gemäß § 543 Abs. 3 BGB ist eine außerordentliche fristlose Kündigung erst nach vorheriger Abmahnung gerechtfertigt, es sei denn, als Grund liegt hier ein Zahlungsverzug des Mieters vor.

Grundsätzlich gilt als Voraussetzung für eine fristlose Kündigung die Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses aufgrund der schwerwiegenden Verletzung der vertraglichen Pflichten einer Vertragspartei.