Der Mietspiegel enthält eine Aufstellung der gemäß § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete bezüglich des nicht preisgebundenen Wohnraums zum Zweck der Begründungsmöglichkeit für Mieterhöhungen. Diese wird von den Städten bzw. gelegentlich auch von größeren Gemeinden gemeinsam mit entsprechenden Interessengruppen ausgearbeitet und ist dann auf die Mieten der jeweilige Stadt anwendbar. Da ein Mietspiegel nicht zwingend zur Aufstellung gebracht werden muss, ist er nicht für jede Stadt bzw. Gemeinde vorhanden.

Der Mietspiegel enthält die durchschnittliche Kaltmiete, angegeben pro Quadratmeter Wohnfläche, welche immer in Bezug auf gleichwertige Ausstattung und Lage steht. Somit sollen Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter möglichst vermieden bzw. gering gehalten werden. Innerhalb des Mietspiegels wird zwischen qualifiziertem und einfachem Mietspiegel unterschieden.

Der qualifizierte Mietspiegel wird wissenschaftlich begründet, muss aber von Gemeinde, Mieterverein bzw. -verbänden anerkannt sein. Auf einen vorliegenden qualifizierten Mietspiegel einer Gemeinde muss sich ein Vermieter bei Mieterhöhungen grundsätzlich beziehen. Hierbei ist nicht zulässig, dass der Vermieter Vergleiche zu drei vergleichbaren Wohnungen zieht, um seine Miete zu erhöhen. Bei einem qualifiziertem Mietspiegel gilt die Annahme der ortsüblichen Vergleichsmiete, wobei er alle zwei Jahre aktualisiert werden muss, um seine Qualifizierung nicht zu verlieren und zu einem einfachen Mietspiegel heruntergestuft zu werden.

Der einfache Mietspiegel basiert nicht auf wissenschaftlichen Begründungen. Somit ist es dem Vermieter möglich, drei vergleichbare Wohnungen zur Bestimmung bzw. Erhöhung der Miete der von ihm vermieteten Wohnung heranzuziehen. Er ist nicht verpflichtet, sich dabei am Mietspiegel zu orientieren.

Ist in einem Mietspiegel eine Ober- und Untergrenze der Mieten aufgeführt, ist es dem Vermieter überlassen, an welcher er sich anlehnt. Des weiteren steht ihm frei, sich an Mietdatenbanken zu orientieren, welche von den Kommunen oder Mietervereinen geführt werden, wenn kein Mietspiegel für die jeweilige Stadt oder Gemeinde existiert. Auch ein Sachverständigen-Gutachten kann dem Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung behilflich sein, dessen Kosten er allerdings selbst tragen muss.

In einem Mietspiegel sind, in Abhängigkeit der örtlichen Gegebenheiten, unterschiedliche Aufstellungen mit entsprechend unterschiedlichen Werten aufgeführt, welche helfen, eine Wohnung in Bezug auf Ausstattung und Lage zu beschreiben. Grundsätzlich gelten diese Ausführungen nur in dem Bereich des jeweils gültigen Mietspiegels. Somit sind sie eine Hilfe bei der Bestimmung des Mietzinses durch den Vermieter.

Zum Inhalt eines Mietspiegels kann gehören:

• genauer Standort der Wohnung (Stadtbezirk, Stadtteil)
• Lage des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, bezugnehmend auf Lärmbelästigungen durch hohen Verkehr, Infrastruktur, Bebauungsdichte, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und ähnliches
• Baujahr des Hauses
• Ausstattung der Wohnung (Parkett oder Laminat, Bad mit Dusche oder Wanne, Qualität der Fenster, Ofen bzw. Zentralheizung, Sanierung und Modernisierung und weiteres)
• Energieverbrauch (Sparsamkeit durch Wärmeschutzverglasung, Wärmedämmung und ähnliches).

Auf bestimmte Wohnungen lassen sich die Aufstellungen eines Mietspiegels nicht beziehen. Hierzu gehören beispielsweise Wohnungen:

• mit nur einem Zimmer.
• in Ein- bzw. Zweifamilienhäusern.
• in Altenheimen und weiteren Heimen (Mietzahlung deckt zusätzliche Leistungen ab).
• welche möbliert bzw. teil-möbliert sind.
• zur teilweisen bzw. vollständigen gewerblichen Nutzung.
• mit Bindung an Beschäftigungsverhältnisse (Dienstwohnungen).
• welche zur Untermiete vermietet sind.
• von Wohngemeinschaften.
• mit Preisbindung.
• welche nur vorübergehend vermietet werden.
• in Studenten- bzw. Jugendwohnheimen.
• welche angemietet wurden, um sie Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zur Verfügung zu stellen.