Gemäß §§ 540, 553 BGB, in welchen alle Vorschriften zur Untervermietung verankert sind, ist ein Mieter nur mit Einwilligung des Vermieters zur Untervermietung von Wohnraum berechtigt. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Mieter seinen Ehegatten, Lebenspartner oder andere zur Familie gehörenden Personen in seinen Haushalt aufnimmt. Diese Personen dürfen grundsätzlich ohne Erlaubnis des Vermieters die Wohnung beziehen. Hierbei ist nur zu beachten, dass die Zahl der in der Wohnung lebenden Personen nicht zu einer Überbelegung dieser führen. Allerdings muss der Mieter bei seinem Vermieter die Aufnahme dieser Personen melden.

Ein Untermietvertrag wird zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen. Es entsteht ein Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten, für welches die gesetzlichen Vorschriften eines normalen Mietverhältnisses gelten. Zwar kann ein Untermietvertrag mündlich geschlossen werden, aber auch hier greift der § 550 BGB, welcher für Mietverträge, welche für einen Zeitraum länger als ein Jahr vereinbart werden, die Schriftform vorschreibt. Sollte ein Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters an eine weitere Person untervermieten, so ist das eine Pflichtverletzung und der Vermieter ist gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt, dem Mieter eine fristlose Kündigung auszusprechen.

Durch den Abschluss eines Untermietvertrages verpflichtet sich der Hauptmieter einer Immobilie, einen Anteil dieser an eine weitere Person unterzuvermieten. In der Regel verpflichtet sich im Gegenzug der Untermieter, für den ihm zur Verfügung gestellten Teil der Immobilie eine Miete an den Hauptmieter zu entrichten. Der Untermietvertrag an sich unterliegt keinen speziellen Vorschriften, muss sich aber in seiner Gestaltung an die Rechtsvorschriften halten und darf keine sittenwidrigen Klauseln enthalten. Diese sind grundsätzlich unwirksam und werden immer durch die gesetzlichen Vorschriften ersetzt.

Folgenden Inhalt sollte ein Untermietvertrag in jedem Fall aufweisen:

• Namen aller Beteiligten


• genaue Bezeichnung der Immobilie:
• Anschrift
• Etage u.ä.


• genaue Beschreibung des Wohnraums, welcher untervermietet wird:
• Lage innerhalb der Immobilie
• Größe des zur Verfügung gestellten Wohnraums
• ggf. Räumlichkeiten zur Mitnutzung


• Vereinbarung zur Mietzahlung


• Vereinbarung zur anteiligen Ãœbernahme weiterer Kosten:
• Nebenkostenanteil
• Beteiligung an Schönheitsreparaturen u.ä.


• Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses


• ggf. Befristung des Mietverhältnisses


• Unterschrift aller beteiligten Vertragspartner.

Sollte der Vermieter ohne plausiblen Grund der Untervermietung nicht zustimmen, ist der Mieter laut § 540 Abs. 1 BGB berechtigt, von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Voraussetzung für jedes Untermietverhältnis ist, dass der Hauptmieter selbst in der Wohnung verbleibt. Zur Ablehnung einer Untervermietung der gesamten Immobilie ist der Vermieter gesetzlich berechtigt. Ebenso kann er eine Untervermietung ablehnen, wenn der Mieter diese nur vorschiebt oder auch, wenn er zur Person, an welche untervermietet werden soll, keine genauen Angaben machen kann oder will. In diesen Fällen hat der Mieter auch kein Sonderkündigungsrecht bei Ablehnung durch den Vermieter.