Eine Mieterhöhung ist die Erhöhung der von Mieter und Vermieter vertraglich vereinbarten Miete, welche wiederum von beiden Parteien vereinbart werden muss. Sie darf nur bei nicht preisgebundenem Wohnraum erfolgen. Gemäß § 557 I BGB soll dem Vermieter unter strengen Voraussetzungen das Recht gegeben werden, auf allgemeine Preissteigerungen am Markt zu reagieren.

Durch den Grundsatz, dass geschlossene Verträge eingehalten werden müssen, ist eine Mieterhöhung generell erst einmal nicht möglich, wobei auch hier Ausnahmen gegeben sind. Eine Erhöhung der Miete kann vom Vermieter verlangt werden, wenn seit einem Jahr die Miete unverändert geblieben ist. Die Miete darf auch nach der Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Des weiteren ist eine Mieterhöhung von über 20 Prozent in einem Zeitraum von drei Jahren unzulässig.

Der aktuelle Mietspiegel hilft dem Vermieter, seine Mieterhöhung zu rechtfertigen. Hierbei kann er sich auch hilfreich auf die Miete von drei oder mehr vergleichbaren Wohnungen beziehen. Ist die Begründung einer Mieterhöhung gegeben, muss der Mieter dieser zustimmen. Andernfalls bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, die Erhöhung der Miete gerichtlich einzuklagen.

Eine Sonderform der Mieterhöhung ist gemäß § 559 BGB die, nach einer durchgeführten Modernisierung des Wohnraums verlangte, Modernisierungsumlage. Bauliche Veränderungen berechtigen den Vermieter, einen angemessenen Zuschlag zur Netto-Kaltmiete zu verlangen, sofern diese dazu führen, das der Wohnkomfort gesteigert wird bzw. Energie nachhaltig eingespart wird. Dies gilt ebenso für Umbauten, welche nicht vom Vermieter beeinflusst werden können.

Eine Modernisierungsumlage darf nur bis zu 11 Prozent der Kosten der Modernisierung betragen. Jede weitere Erhöhung der Jahresmiete ist unzulässig. Hierbei bedarf die Mieterhöhung der Textform und einer ausführlich erklärten Berechnung der Zusammensetzung.

Anforderungen an eine Modernisierungsumlage:

• die Errechnung des Betrages der Erhöhung muss nachvollziehbar sein
• die entstandenen Gesamtkosten müssen ausgewiesen sein
• die Kosten der einzelnen baulichen Veränderungen müssen aufgegliedert sein
• die Kosten der Modernisierung müssen aufgegliedert sein
• sollten mehrere Wohnungen baulich verändert worden sein, so muss ein Verteilerschlüssel aufgeführt sein

Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, Einblick in die Originalbelege, welche die Modernisierungsumlage rechtfertigen bzw. aus welchen diese sich ergibt, zu erhalten.

Folgende angefallene Kosten dürfen nicht auf die Modernisierungsumlage angerechnet werden:

• Kreditzinsen
• Kosten für Verwaltung
• Kosten für die Erschließung bei Straßenbaumaßnahmen
• Mietausfälle, welche sich möglicherweise aufgrund der Baumaßnahmen ergeben haben.