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Wiki zum Rechtsthema Grundstück- und Immobilienrecht

Informationen zum Grundstücksrecht und Immobilienrecht
Im Grundstücksrecht bzw. auch Immobilienrecht sind alle Belange von Grundstücken und Immobilien geregelt.
Das Grundstücksrecht
Im Grundstücksrecht sind alle Rechtsfragen geregelt, die sich auf die Rechte von Grundstücken beziehen. Dieses Recht beinhaltet insbesondere auch alle Rechtsfragen, zum Grundstücksvertrag sowie auch zu den dinglichen Rechten an Grundstücken, wobei die gesetzliche Grundlage überwiegend durch die Vorschriften und Regelungen des BGB bestimmt werden. Eine Unterscheidung zwischen dem sogenannten Vollrecht an einem Grundstück, auch bezeichnet als Eigentum, und den grundstücksgleichen Rechten oder auch Erbbaurecht sowie den beschränkten dinglichen Rechten, wird anhand des Berechtigungsgrades vorgenommen. Die beschränkten dinglichen Rechte umfassen u. a. die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und den Nießbrauch, das dingliche Vorkaufsrecht und die Grundpfandrechte sowie die die Reallast, die Grundschuld und die Rentenschuld etc.

Das deutsche Gesetz erfordert bei der Übertragung eines Grundstückrechtes eine besondere Art des vertraglichen Abschluss. Dies begründet sich darauf, dass dem Wert von Grund und Boden meist eine höhere Bedeutung sowie auch ein höherer Wert zukommen. So liegt es praktisch auf der Hand, dass für einen Grundstückskaufvertrag oder auch einen Schenkungsvertrag und deren Wirksamkeit gemäß § 311b BGB eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich ist, was darauf begründet ist, dass durch den Notar eine Aufklärung des Grundstückseigentümers erfolgt, die diesen über die Handlungstragweite aufklärt. Der Notar hat somit eine gewisse umfassende Aufklärungspflicht, in deren Rahmen er beide Parteien über alle Rechtsfolgen informiert. Durch Einverständnis bezogen auf den Kaufvertrag, verpflichtet sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum am Grundstück zu übertragen, wobei diese Eigentumsübertragung einer gesonderten Regelung unterliegt.

Bezieht sich eine Übertragung des Eigentums auf bewegliche Sachen, so geht dieses bereits bei Einigung der Vertragsparteien und der Übergabe in den Besitz des Käufers über. Da es sich bei Grundstücken jedoch keinesfalls um eine bewegliche Sache handelt, kann das Eigentum daran nicht durch einen äußerlichen, erkennbaren Akt übertragen werden, sondern es erfolgt eine Einigung über die Auflassung gemäß § 935 BGB, die notariell beurkundet werden muss. Beim Grundbuchamt wird dann durch die Auflassungserklärung ein Antrag auf die Rechtsänderungseintragung im Grundbuch gestellt. Die Übergabe erfolgt in Form der der Rechtsänderungseintragung im Grundbuch gemäß § 873 BGB. Denn erst wenn diese erfolgt ist, kann das Eigentum vom Verkäufer an den Käufer als neuen Rechtsinhaber übergehen. In diesem Bereich gibt es jedoch auch Ausnahmen, so dass in Ausnahmefällen der Eigentumsübergang schon vor der Grundbucheintragung eintritt. Ein solcher Ausnahmefall ist der Eigentumserwerb kraft Gesetzes, beispielsweise durch Erbfolge, oder einem behördlichen oder richterlichen Akt wie dies beim Zuschlag einer Zwangsversteigerung der Fall ist.

Der Abschluss eines Grundstückskaufvertrags nimmt grundsätzlich eine geraume Zeit in Anspruch, bevor der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Daher ist es dem Käufer möglich, sich durch eine Eintragung eines Vorvermerks sein Recht sichern zu lassen. Durch die Vormerkung wird nicht das Eigentumsrecht gesichert, sondern vorab der Anspruch auf die Grundstücksübereignung. Dies bedeutet, dass anderweitige Verfügungen des Noch-Eigentümers ihm gegenüber unwirksam sind. Wird das Grundstück also ein zweites Mal verkauft, so ist es dem zweiten Käufer nicht mehr möglich, such auf guten Glauben zu berufen, da die Vormerkung bereits eingetragen ist. Der erste Kaufvertrag ist dann gegenüber dem Erstkäufer auch wirksam. Um eine Eintragung der Vormerkung vornehmen zu können, muss eine Eintragsbewilligung des Noch-Eigentümers vorliegen.
Besonderheiten des Grundstücksrechts
Die Rangfolge gehört zu den weiteren Besonderheiten die das Grundstücksrecht aufweist. Insbesondere bezogen auf die Grundpfandrechte. Das sogenannte Grundbuch gliedert sich systematisch nach verschiedenen Rechtsartabteilungen, in die die Grundstücksrechte in zeitlicher Reihenfolge vermerkt werden. Hierbei gilt das Prinzip der Priorität, was bedeutet, dass zeitlich frühere Rechte die eingetragen wurden bei der Verwertung im Rahme der Zwangsvollstreckung höher stehen, als Rechte die erst zu einem späteren Zeitpunkt eingetragen wurden. Das bedeutet letztendlich: je besser Rang ist, desto niedriger ist das Risiko, dass ein Berechtigter bei der Zwangsvollstreckung leer ausgeht. Ist der Rang niedriger, muss man von einem erhöhten Risiko des Rechtsinhabers ausgehen.

Zu den weiteren Rechtsgebieten, die im Grundstücksrecht zur Anwendung kommen, zählen auch das Nachbarrecht, das Kleingartenrecht sowie auch das Jagdrecht.
Das Immobilienrecht
Der Begriff Immobilienrecht umfasst im Grunde alle Rechts bezogen auf das Grundstück sowie auf Haus und Wohnung. Da es sich bei Immobilien nicht um bewegliche Sachen handelt, nennt man sie auch sogenannte Liegenschaften bzw. bezeichnet das Recht daran als Liegenschaftsrecht. Erhebliche Bedeutung bezogen auf den Kauvertrag über eine Immobilie haben nicht ausschließlich die schuldrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, welche insbesondere für den Abschluss eines Kaufvertrags gelten, sondern ebenso auch, bezogen auf die Eigentumsübertragung oder Einräumung eines Rechts an einer Immobilie, das dingliche Immobilienrecht, welches sich auf das Sachenrecht des BGB bezieht. Als dingliches Recht wird in diesem Bereich eine Rechtsposition bezeichnet, welche bereits durch jemanden bekleidet wird. Am Beispiel eines Grundstückverkaufs lässt sich aufzeigen, wie sich dies gestaltet:

Der notarielle Kaufvertrag, welcher bei einem Grundstücksverkauf zwingend ist, gewährleistet den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung am Grundstück. Was jedoch dadurch nicht gewährleistet wird, ist das Recht am Grundstück oder auch das dingliche Recht. Denn dieses erhält der Käufer erst dann, wenn eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen wird und später dann die Auflassung gemäß § 873 BGB und damit der richtige Eintrag im Grundbuch erfolgt. Denn erst durch die Grundbucheintragung geht das Eigentum an den Erwerber über. Die formalen Vorschriften, die besagten, wie eine Eintragung oder auch eine Löschung eines bestehenden Rechts im Grundbuch vorgenommen werden muss, sind in der Grundbuchordnung, kurz auch GBO zu finden.

Das sogenannte Liegenschafrecht bezieht sich allgemein nicht nur auf das Eigentum, sondern durchaus auch auf weitere Formen, die mit der Rechtsbeziehung an Grundstücken und Gebäuden in Zusammenhang stehen, wie beispielsweise das Vorkaufsrecht, die Vormerkung und die Sondernutzrechte, welche in Form von Nießbrauch, Wohnrecht, Wegerecht etc. bestehen können. Auch ist es möglich, dass das Recht am Grundstück als Sicherheit bei einer Hypothek, einer Grunddienstbarkeit oder auch einer Grundschuld eingeräumt werden kann.

Unter den allgemeinen Begriff des Immobilienrechts fallen zusätzlich auch das Wohnungseigentumsrecht, das Maklerrecht und das private Baurecht sowie das Architektenrecht. Das private Baurecht bezieht sich beispielsweise auf rechtliche Fragen zwischen dem Bauherrn, dem Architekten und dem Bauunternehmern, beispielsweise im Zusammenhang mit Bauvertrag, Architektenhaftung und Baumängeln und ist somit vom Öffentlichen Baurecht zu unterscheiden. Denn dieses regelt z. B. Fragen zur Baugenehmigung oder einem Bebauungsplan sowie auch die Inhalte des Bauordnungsrechts.

Verwandte "Grundstück- und Immobilienrecht" Rechtsbegriffe

Auflassung, Grundstückskaufvertrag, Hauskauf, Immobilienkauf, WEG, Grundbuch, Grundstücksrecht, Hypothek, Kleingartenrecht, Wegerecht, Grundschuld, Grundstücksteilung, Immobilien, Vormerkung, Baumängel, Dienstbarkeiten, Eigentümerversammlung, Gewohnheitsrecht, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer, Grundpfandrechte, Grundsteuer, Maklerlohn, Maklerrecht, Sondernutzungsrechte, Vorkaufsrecht
*Sie lesen gerade unser Wiki zum Thema Grundstück- und Immobilienrecht - Ihr Grundstück- und Immobilienrecht Informationstipp

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