Das Vorkaufsrecht berechtigt eine Person, einen Kaufgegenstand von einem Verkäufer in erster Linie zu erwerben, wenn der Verkäufer diesen an eine andere Person verkaufen möchte. Der Verkäufer ist verpflichtet, an die vorkaufsberechtigte Person zuerst zu verkaufen.

Aufgrund unterschiedlicher Grundlagen von Ansprüchen, bestehen folgende drei Formen von Vorkaufsrechten:

1. gemäß den §§ 463 bis 473 BGB das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
2. gemäß den §§ 1094 ff. BGB das dinglich gesicherte Vorkaufsrecht
• wird ein Grundstück geteilt, besteht weiterhin das Vorkaufsrecht auf allen Teilen
3. gesetzlich beanspruchte Vorkaufsrechte
• gemäß den §§ 24 ff. BauGB das Vorkaufsrecht der Gemeinden
• gemäß § 577 BGB das Vorkaufsrecht des Mieters
• gemäß § 2034 BGB das Vorkaufsrecht der Miterben
• die Vorkaufsrechte der Bundesländer
• bei Baudenkmalen (Landesdenkmalgesetze)
• zum Zwecke des Naturschutzes gemäß § 66 BNatSchG
• bei Waldgrundstücken u.a. gemäß § 17 ThürWaldG

Die Beteiligten, zwischen denen die Ausübung des Vorkaufsrechts erklärt wurde, treten in ein gesetzliches Schuldverhältnis. Das führt dazu, dass im Falle der Pflichtverletzung ein Anspruch auf Schadensersatz geltend gemacht werden kann.

Gesetzliche Regelungen zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht sind in den §§ 463 bis 473 BGB verankert. Demnach kennzeichnen folgende Kriterien das schuldrechtliche Vorkaufsrecht:

• Bestellung für alle verkaufsfähigen Gegenstände möglich
• Verpflichtung nur gegenüber dem Besteller des Vorkaufsrechts
• alleinige Berechtigung des Inhabers des schuldrechtlichen Anspruchs
• Möglichkeit der dinglichen Sicherung lediglich für Grundstücke und auch nur durch Vormerkung
• Begrenzung des Kaufpreises ist möglich
• Wirkungslosigkeit des Vorkaufsrechts in der Insolvenz
• Bestellung nur für den Verkaufsfall

Gesetzliche Regelungen für das dinglich gesicherte Vorkaufsrecht sind in den §§ 1094 ff. BGB verankert, wobei laut § 1098 Abs. 1 BGB auch die Vorschriften der §§ 463 bis 473 BGB, welche das schuldrechtliche Vorkaufsrecht regeln, auf das dinglich gesicherte Vorkaufsrecht anwendbar sind. Aus diesen Vorschriften ergeben sich folgende Kriterien für das dinglich gesicherte Vorkaufsrecht:

• Bestellung nur für Grundstücke und dem Grundstück identische Rechte möglich
• Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers
• Berechtigung einer konkreten Person bzw. eines konkreten Eigentümers
• dingliche Sicherung durch Grundbucheintragung
• Wirkung auch in der Insolvenz
• Möglichkeit der Begrenzung des Kaufpreises nicht gegeben
• Bestellung für mehrere Verkaufsfälle möglich

In § 24 Abs.1 BauGB sind alle Fälle erläutert, welche die Gemeinden zum Vorkauf berechtigen. Allgemeiner Grundsatz des Vorkaufsrechts ist das im Vordergrund stehende Wohl der Allgemeinheit. Demnach ist die Ausübung des Vorkaufsrechts gerechtfertigt, sobald sich hauptsächlich Vorteile für die Allgemeinheit daraus ergeben. Generell dient das Vorkaufsrecht der Gemeinde der Sicherung der Bauleitplanung. Es gibt ihr die Möglichkeit, ein Grundstück mit dem Inhalt eines Vertrags zu erwerben, welcher so einem Dritten angeboten wurde und mit diesem schon besteht. Das Vorkaufsrecht kann nur auf tatsächliche Kaufverträge angewendet werden, Schenkungen und Tauschverträge sind davon ausgeschlossen.

Gemäß § 577 BGB müssen bestimmte Voraussetzungen gegeben sein, welche zur Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters berechtigen:

• Das Vorkaufsrecht für Mieter kann nur auf Wohnraum angewendet werden, nicht auf gewerbliche Mietverträge.
• Die Umwandlung in Wohneigentum bzw. das Vorhaben dazu erfolgt nach Beginn des Mietvertrages.
• Der Verkauf des Wohneigentums soll an einen Dritten erfolgen.

Der Vermieter bzw. der Käufer ist verpflichtet, den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrages in Kenntnis zu setzen und ihn über sein Vorkaufsrecht zu informieren. Sollte dieser Pflicht nicht Folge geleistet werden, hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters beginnt mit Erhalt der Informationen über Verkauf und Recht auf Vorkauf des Mieters und beträgt 2 Monate.

Gemäß §§ 2034 ff. BGB gelten folgende Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts der Miterben:

• Verkauft der Miterbe seinen Anteil an einen Dritten,
• besteht kein Vorkaufsrecht.
• muss es sich um einen Kaufvertrag handeln, da das Vorkaufsrecht beispielsweise nicht bei einer Schenkung besteht.
• muss es sich um einen wirksamen Kaufvertrag handeln.
• Mit Zustellung der Verkaufsanzeige des verkaufenden Miterben bei allen anderen Miterben beginnt eine zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Verkaufsanzeige muss alle wichtigen Bedingungen des Verkaufs enthalten.
• Die Ausübung des Vorkaufsrecht muss der Miterbe gegenüber dem verkaufenden Miterben erklären. Diese Erklärung ist nicht an eine spezielle Form gebunden, unterliegt aber der Beweislast.