Ein Grundstückskaufvertrag ist ein Kaufvertrag, welcher ein Grundstück als Kaufobjekt zum Inhalt hat. Der Verkäufer verpflichtet sich, sein Eigentum unbelastet auf den Käufer zu übertragen, es sei denn, die Lasten werden ausdrücklich mit übernommen. Der Käufer verpflichtet sich hingegen, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Gemäß § 313 BGB bedarf ein Grundstückskaufvertrag grundsätzlich einer Beurkundung durch einen Notar, da er sonst nicht rechtswirksam ist. Hierbei kann der Käufer den Notar frei wählen, muss aber die Kosten selbst tragen.

Ein Grundstückskauf besteht aus folgenden juristischen Teilen:

• schuldrechtlicher Kaufvertrag
• Auflassung (Parteien einigen sich über Eigentumsübergang)
• Grundbucheintrag

Ein Grundstückskaufvertrag muss eindeutig erkennen lassen, wer als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Der Eigentümer kann nur durch eine schriftliche Vollmacht vertreten werden, welche dem Vertrag beigefügt ist. Aus dem Grundstückskaufvertrag muss auch der Zeitpunkt ersichtlich sein, zu welchem der Besitz seinen Eigentümer wechselt. Wird gegen zwingende Formvorschriften verstoßen, ist das Rechtsgeschäft laut § 125 BGB grundsätzlich unwirksam.

Der Grundstückskaufvertrag wird in der Regel erst rechtswirksam, sobald alle Vollmachten und Zustimmungserklärungen vorliegen und jede Genehmigung erteilt wurde, also meist nicht an dem Tag, an welchem die notarielle Beurkundung stattfand. Werden nachträglich Inhaltsänderungen des Kaufvertrages vorgenommen, bedürfen diese nur einer notariellen Beurkundung, wenn die Auflassungserklärung noch nicht erfolgte.

Im Allgemeinen besteht ein Grundstückskaufvertrag aus einem Verpflichtungsgeschäft, einem Erfüllungsgeschäft und weiteren rechtsbekundenden Inhalten.

Das Verpflichtungsgeschäft enthält:

• Fälligkeit des Kaufpreises
• Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises
• Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung, sollte der Kaufpreis nicht gezahlt werden
• Auflassungsvormerkung
• Besitzübergang
• wenn möglich, Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung, ohne dass Dritte Rechte am Grundstück haben
• Mängelhaftung des Verkäufers
• Eigenschaftszusicherung
• möglicherweise Lastenübernahme oder Ãœbernahme von Grundpfandrechten
• Regelung über Zahlung der Erwerbsnebenkosten
• Klausel über Provision
• Reglungen zu einer eventuell notwendigen Bestellung des Grundpfandrechts
• Rücktrittsvorbehalte

Das Erfüllungsgeschäft besteht aus der Antragstellung der Auflassungserklärung beim zuständigen Grundbuchamt.

Im Zusammenhang mit Grundstücksübertragungen spielen meist hohe Geldbeträge eine Rolle. Aus diesem Grund besteht auf beiden Seiten ein gleich großes Interesse an Sicherungen ihrer Rechte. Dem Verkäufer sind folgende Sicherungsmöglichkeiten gegeben:

• Kaufvertragliche Vereinbarung zur Zahlung des Kaufpreises vor Eigentumseintragung
• in Bezug auf die Kaufpreisforderung unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung
• vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht des Verkäufers

Dem Käufer stehen folgende Sicherungsmöglichkeiten offen:

• Eintragung einer Vormerkung zu seinen Gunsten
• vor Kaufpreisfälligkeit müssen alle notwendigen Genehmigungen vorliegen und alle Lasten gelöscht sein

Folgende Kosten zieht eine Grundstücksübertragung nach sich:

• Notarkosten
• Vormerkungseintragung
• Eintragung der Grundschuld und weiterer Sicherungen
• Eintragung der Eigentumsänderung
• Maklerkosten
• Vormerkungslöschung

Bei Ehegatten als Miteigentümer halbiert sich nur die Gebühr zur Eigentumseintragung, sämtliche weitere Kosten, welche mit dem Grundbuch in Zusammenhang stehen, müssen doppelt gezahlt werden.