Grundpfandrechte sind vertraglich vereinbarte Pfandrechte an Grundstücken zum Zweck der Kreditsicherung. Zu den Grundpfandrechten zählen die Hypotheken, die Grundschuld und auch die Rentenschuld. Kommt der Kreditnehmer seiner Zahlung nicht nach, kann der Kreditgeber eine Vollstreckung erwirken. Somit wird der Kredit durch den erzielten Verwertungserlös des Grundstücks zurückgezahlt. Pfandrechte ermöglichen eine Belastung von Grundstücken, aber auch von Wohnungseigentum und Teileigentum. Ebenfalls unter die Grundpfandrechte zählt das Zubehör (bewegliche Sachen und Gegenstände mit wirtschaftlichem Zweck) des belasteten Grundstücks, beispielsweise Maschinen und Fahrzeuge auf einem Unternehmensgelände. In der heutigen Zeit finden Hypotheken keinen Einsatz mehr. Die Grundschuld bedarf einer Grundbucheintragung. Gesetzliche Regelungen sind in den §§ 1113 bis 1203 BGB verankert.

Grundsätzlich gilt für alle Grundpfandrechte:

• Sie sind dingliche Verwertungsrechte.
• Sie lasten unabhängig vom Eigentümer auf dem Grundstück.
• Sie bedürfen dem Grundbucheintrag, um rechtswirksam zu sein.

Sollte ein Wechsel der Bank erfolgen, müssen die Grundpfandrechte nicht neu eingetragen werden. Es reicht, wenn die bestehenden Sicherheiten auf die neue Bank umgeschrieben werden. Unterstützend kann hier ein Notar hinzugezogen werden.

Um eine Übertragung der Grundpfandrechte einfach zu gestalten, ist es ratsam, bei der Eintragung gleichzeitig auch einen Grundschuld-/Hypothekenbrief über das Grundpfandrecht ausstellen zu lassen. Das bietet besonders Geschäftsleuten Vorteile. Derjenige, welcher den Brief besitzt, ist auch Rechtsinhaber. Der Brief gilt als Wertpapier, muss also sorgfältig aufbewahrt werden und ist notwendig, um das Grundpfandrecht in der Zwangsversteigerung anzumelden bzw. das Recht zu löschen. Die Zweckmäßigkeit eines solchen Briefes überprüft ein Notar.

Eine Vollstreckungsunterwerfung räumt den Banken das recht ein, ein Grundstück sofort zwangsversteigern zu lassen. Die Bank muss vorher nicht bei Gericht eine Zwangsvollstreckung erwirken. In der Regel enthalten alle Formulare für Grundschulden eine Vollstreckungsunterwerfung sowie meist auch eine Anerkenntnis des Kreditschuldners, die das Recht gibt, in sein Gesamtvermögen sofort zu vollstrecken. Somit ist es dem Gläubiger möglich, sofort auch Lohn und Konten zu pfänden, sobald der Schuldner seine Raten nicht pünktlich zahlt, ohne vorher eine Klage bei Gericht einzureichen. Der Kreditschuldner kann sich aber grundsätzlich über den Rechtsweg verteidigen, sollte die Bank zu Unrecht vollstrecken.

Eigentümer und Gläubiger müssen in einem separaten Vertrag, der Zweckerklärung, genau definieren, welche Schulden die Grundschuld sichert, da sie nicht an ein ganz bestimmtes Darlehen gekoppelt ist. In solch einer Zweckerklärung wird über das Haftungsrisiko des Eigentümers entschieden. In vielen Fällen muss der Eigentümer nach der Zweckerklärung auf für künftig in Anspruch genommene Darlehen geradestehen. Das birgt Risiken, wenn mehrere Personen die Grundschuld sowie die Zweckerklärung unterschreiben. So ist es beispielsweise möglich, dass eine Person einen Kredit aufnimmt und eine andere dafür haftet, ohne es zu wissen. Somit ist es der Bank möglich, auf das Vermögen beider Partner zuzugreifen. Bei einem Notar werden diese Risiken abgewogen und mögliche Änderungen am Formular vorgenommen, um die Interessen beider Seiten zu wahren.

Wenn alle gesicherten Darlehen zurückgezahlt wurden, kann der Kreditnehmer vom Gläubiger die Löschung des Grundpfandrechts verlangen. Hierzu muss der Gläubiger eine Löschungsbewilligung unterschreiben. Der Eigentümer stimmt dann vor einem Notar der Löschung zu. Sowie der Schuldner die Löschungsbewilligung vom Gläubiger erhält, sollte er sofort einen Notar aufsuchen, damit dieser für die entsprechende Eintragung im Grundbuch sorgt. Erst dann gilt das Grundpfandrecht als gelöscht. Es besteht aber auch die Möglichkeit, die Grundschuld im Grundbuch stehen zu lassen, um spätere Darlehen damit zu sichern.