Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht (neben Grundschuld und Rentenschuld) und dient der dinglichen Sicherung von Forderungen der Bank, welche eine Immobilie durch einen Kredit finanziert. Kann der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr an die Bank zahlen, hat die Bank das Recht, diese Immobilie, in der Regel im Rahmen einer Zwangsversteigerung, zu veräußern. Der so erzielte Erlös wird dann dazu genutzt, den noch offenen Betrag des Darlehens zu tilgen.

Im Gegensatz zur Grundschuld, mit der auch weitere Darlehen gesichert werden können, besteht die Hypothek nur zur Sicherung einer bestimmten Forderung (akzessorisch). Aus diesem Grund wird in der Praxis fast nur noch die Grundschuld eingesetzt. Lasten mehrere Hypotheken auf einem Grundstück, stehen diese in einer Rangfolge, nach welcher die Befriedigung der Gläubiger erfolgt. Rechtsgrundlage für eine Hypothek bilden die §§ 873, 1113 und 1115 BGB.

Nachfolgende Rechtsverhältnisse sind bei der Bestellung einer Hypothek differenziert zu betrachten:

• Bestellung der Hypothek
• schuldrechtlicher Sicherungsvertrag

Folgende Hypothekenformen werden unterschieden:

• Briefhypothek


• Bei der Briefhypothek erwirbt der Gläubiger die Hypothek gemäß § 1116 ff. BGB durch eine Einigung mit dem Schuldner, durch einen Grundbucheintrag oder durch die Aushändigung eines Hypothekenbriefes („Brief gegen Geld“).


• Buchhypothek


• Erfolgt die Hypothek in Form einer Buchhypothek ist die Erteilung eines Hypothekenbriefes ausgeschlossen. Der Gläubiger erhält gemäß § 873 BGB die Hypothek durch eine Einigung mit dem Schuldner oder durch eine Grundbucheintragung.


• Sicherungshypothek


• Bei einer Sicherungshypothek, welche immer in Form einer Buchhypothek erfolgt, kann sich der Gläubiger gemäß § 1184 BGB nicht auf eine Grundbucheintragung berufen. Im Streitfall muss er Nachweise erbringen, die eine Forderung an sich und die Höhe der Forderung gegen den Schuldner darlegen.


• Höchstbetragshypothek


• Die Höchstbetragshypothek ist eine spezielle Form der Sicherungshypothek, bei welcher nur der Höchstbetrag, unabhängig von der Feststellung der jeweiligen Forderung, bestimmt wird, bis zu welchem das Grundstück haften soll. Gemäß § 1190 BGB erfolgt hier ein Grundbucheintrag.


• Gesamthypothek


• Als Gesamthypothek wird gemäß § 1132 BGB eine Hypothek bezeichnet, welche an mehreren Grundstücken lastet.