Sondernutzungsrechte begünstigen einige Eigentümer in Wohnungseigentümergemeinschaften. Es gibt dem Eigentümer das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums ausschließlich für sich zu nutzen und somit die anderen Eigentümer von der Nutzung dieses Bereiches auszuschließen. Eine gesetzliche Verankerung und Definition der Sondernutzungsrechte ist nicht gegeben, jedoch wird durch § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) die Existenz der Sondernutzungsrechte angenommen.

Sondernutzungsrechte werden an folgenden Gebäude- bzw. Grundstücksteilen bestellt, vorausgesetzt diese unterliegen nicht dem Sonder- bzw. Teileigentum:

• Gartenanlagen
• Terrassen
• Stellplätzen
• Kellerräumen
• Dachböden
• Loggien und
• Balkonen.

Sondernutzungsrechte erhöhen die Attraktivität einer Wohnung und führen somit zu einer beachtlichen Wertsteigerung dieser.

In der Regel begründen sich Sondernutzungsrechte schon in der Teilungserklärung, wobei Eigentümer Sondernutzungsrechte auch im Nachhinein begründen können. Dazu ist es aber notwendig, dass alle Wohnungseigentümer, die ins Grundbuch eingetragen sind, eine Vereinbarung treffen. Sondernutzungsrechte dürfen jedoch nicht durch einen Mehrheitsbeschluss begründet werden, da die Eigentümer hierzu nicht berechtigt sind, es sei denn, in die Teilungserklärung wurde eine entsprechende Öffnungsklausel aufgenommen.

Wird ein Sondernutzungsrecht durch eine Vereinbarung begründet, berechtigt es lediglich die Eigentümer, welche an der Vereinbarung beteiligt waren, hieraus einen Nutzen zu ziehen. Bei einem späteren Eigentumswechsel hat das vereinbarte Sondernutzungsrecht keine Wirkung mehr. Für den Fall, dass das Sondernutzungsrecht in das Grundbuch eingetragen wurde und sich somit als Inhalt des Sondereigentums darstellt, hat es auch bei nachfolgenden Wohnungseigentümern Wirkung.

Der Wohnungseigentümer, welcher dem Sonderrecht unterliegt, ist zur alleinigen Nutzung des durch das Sondereigentum begründeten Bereiches berechtigt. Die anderen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft sind von der Nutzung ausgeschlossen. Der Berechtigte unterliegt aber bestimmten Vorschriften, die das Nutzungsrecht einschränken. Er ist beispielsweise nicht berechtigt, bauliche Veränderungen vorzunehmen, sofern dies nicht ausdrücklich vorher vereinbart wurde.

Zu untersagten baulichen Veränderungen gehört unter anderem:

• das Errichten von Zäunen und Geräteschuppen auf Gartenflächen
• das Umbauen von Dachböden zu Wohnraum

Einem Eigentümer, dem das Sondernutzungsrecht an einem Garten gehört, ist es jedoch gestattet, diesen Garten so anzulegen, wie es seinen Vorstellungen entspricht, wenn dabei keine bedeutende Umgestaltung erfolgt.

Grundsätzlich gehört die Fläche, welche dem Sondernutzungsrecht unterliegt, zum Gemeinschaftseigentum und wird dementsprechend von der Eigentümergemeinschaft verwaltet, instandgehalten und instandgesetzt. Das Sondernutzungsrecht kann aber auch durch eine entsprechende Formulierung die Instandhaltung und Instandsetzung dem Berechtigten zuschreiben, wobei dieser auch die Kosten dafür übernehmen muss.