Eine Vormerkung sichert einen schuldrechtlichen Anspruch in Bezug auf eine dingliche Rechtsänderung. Deutsches Recht verlangt zur Übertragung, Belastung, inhaltlichen Änderung bzw. Aufgabe dinglicher Rechte einen schuldrechtlichen Vertrag, eine Einigung der Beteiligten sowie eine Grundbucheintragung des Rechts. Die dingliche Einigung erfolgt zeitgleich mit der schuldrechtlichen Einigung, die Eintragung hingegen meist erst deutlich später. Dem Grundstückeigentümer ist es so beispielsweise möglich, den Verkauf seines Grundstücks erneut zu vollziehen und den zweiten Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen. In diesem Fall hätte der erste Käufer nur Anspruch auf Schadenersatz.

Um eine Vormerkung wirksam zu gestalten, bedarf es folgenden Voraussetzungen:

• Ein schuldrechtlicher Anspruch auf eine dingliche Rechtsänderung muss wirksam bestehen.
• Gemäß § 885 BGB muss der Berechtigte die Vormerkung bzw. eine einstweilige Verfügung bewilligen.
• Die Vormerkung bedarf einer Grundbucheintragung.
• Der Inhaber der Vormerkung muss zu dieser berechtigt sein.

Eine Vormerkung erlischt, wenn:

• die Forderung erlischt.
• gemäß § 875 BGB eine Aufgabe der Erklärung erfolgt.

Durch eine Grundbucheintragung der Vormerkung kann vermieden werden, dass das Grundstück an einen Dritten verkauft wird, wobei eine generelle Verfügungs- und Grundbuchsperre hier auch nicht zu erwirken ist. Somit ist es grundsätzlich möglich, dass ein Dritter ein entsprechendes dingliches Recht gegenüber dem Grundstück ausüben kann. Gemäß § 883 Abs. 2 BGB wird der Anspruch einer im Nachhinein getroffenen Verfügung lediglich vereitelt bzw. beeinträchtigt. Laut § 888 BGB hat der Vormerkungsberechtigte so einen vollstreckbaren Anspruch gegen den eingetragenen Dritten, einer Eintragung seines Rechts, welches durch die Vormerkung gesichert wurde, zuzustimmen.

Der Rechtsrang an einem Grundstück richtet sich nach dem Datum, an welchem die Eintraghung der Vormerkung erfolgte.

Vormerkungen könne auf alle Formen dinglicher Ansprüche angewendet werden:

• gegenwärtige Ansprüche
• zukünftige Ansprüche
• Ansprüche aus Rechtsgeschäften
• aufgrund gesetzlicher Ansprüche

Eine Vormerkung kann eingetragen werden, bevor eine Fälligkeit bzw. eine Begründung des Anspruchs vorliegt, sie entsteht dann aber erst mit Begründung des Anspruchs. Sowie der gesicherte Anspruch erlischt, erlischt jedoch auch die Vormerkung, auch wenn ihre Grundbucheintragung fortbesteht.

Eine Eintragung, welche unabhängig vom gesicherten Anspruch erfolgt bzw. fortbesteht, ermöglicht es, eine erloschene Vormerkung wieder zu aktivieren, sobald ein neuer Anspruch begründet ist.